A mais recente edição do Portuguese Investment Property Survey, publicada em conjunto pela Confidencial Imobiliário e pela APPII, descreve um mercado que abranda em volume, mas que mantém, e nalguns pontos reforça, os preços. O número de transacções de fogos novos voltou a cair no segundo trimestre de 2026, prolongando uma tendência já registada no trimestre anterior. O sentimento dos promotores quanto aos custos de construção manteve-se claramente negativo, sem sinais da desaceleração que muitos esperavam no início do ano. Já o sentimento quanto aos preços de venda manteve-se positivo, em linha com o padrão dos últimos dois anos.

Lido depressa, isto parece uma contradição: menos negócios, sem desconto. Lido com atenção, é antes o comportamento típico de um mercado sob restrição de oferta. Quando a nova oferta é cara de construir e lenta a licenciar, uma queda no volume de transacções não se traduz automaticamente em fraqueza de preços. Tende antes a filtrar os compradores e os projectos com menos margem para absorver custos de construção mais altos, deixando os restantes a competir por um conjunto cada vez menor de activos bem localizados e bem executados.

Para quem adquire, esse efeito de filtragem importa mais do que o número de transacções em si. Um mercado onde o volume cai e as expectativas de preço se mantêm não é, por si só, um mercado a evitar. É um mercado onde a selecção pesa mais do que o timing. Os projectos que atravessam bem este tipo de conjuntura tendem a ser os que foram avaliados com prudência desde o início, em localizações e orçamentos de construção que não dependem de os próximos doze meses serem fáceis.

É este o tipo de conjuntura para a qual estamos preparados. Não procuramos apanhar um ciclo. Em fase inicial ou perto da conclusão, procuramos identificar os activos concretos cujos fundamentais se mantêm, independentemente do sentido em que o volume de transacções se mover no próximo trimestre. Um mercado mais frio muda quais os projectos que vale a pena avaliar. Não muda o critério de avaliação em si.

O critério mantém-se. Só as oportunidades que o cumprem é que mudam.